重磅报告：海外买家如何影响英国楼市？伦敦会加码限购吗？
*报告来自伦敦国王学院（KCL）
文 / 英伦投资客
伦敦第一次发布限购令的时候，博主写过《伦敦发布海外买家限购令，影响几何?》这篇文章，当时的文章是这样结尾的：
35万英镑的限购令看似鸡肋，但还是能在一定程度上稳住年轻票仓，同时又没有对房市造成太大冲击，并保住了伦敦开放的形象。
不过另一方面，我们还需要关注伦敦市长会不会出台后续政策，限购后期是否会波及其他价位或者延长限售期，博主猜测当前提出的限购计划很可能只是市长在小试牛刀，观察市场反应，如果政策收到实际效果，又不影响到市场的健康发展，不排除汗市长会继续加码限购。
事实上，伦敦市长在正式发布限购令之前，找伦敦政治经济学院（LSE）做过很长时间的调研，调查来伦敦投资的海外买家组成和海外投资客对伦敦房地产市场的影响（延伸链接：伦敦市长发布重磅报告揭秘伦敦房产背后金主：华人投资客排名第一）。
LSE报告所呈现的事实最终导致伦敦发布限购令。
但这还没完，最近又有两份调研报告新鲜出炉。
这次的报告由伦敦国王学院（KCL）组织调研，研究海外投资客对于英国房地产市场的影响，其中一篇于2018年3月14日公开发表，另一篇则在3月底的皇家经济学会年会中披露。分别出自KCL地理学院的Chris Hamnett教授，和KCL商学院的Dr Filipa Sá。
两份报告从历史房价数据入手，研究海外资本对英国房价的影响。具体来看，Chris教授的报告更侧重探究伦敦房价受到的影响与英国其它城市房价受影响的差异，而Dr Filipa的文章主要在讨论英国代表城市如伦敦、曼城、伯明翰、利兹所受到的普遍影响。两份报告互为补充，对比阅读更能完整了解海外资本对英国房价的影响。
联系LSE报告的后续影响，KCL报告的意义同样重大，伦敦市长会不会推出后续政策，很可能和报告结果直接挂钩。
而对于英国本地人而言，KCL报告也改变了他们对海外投资者的认识。
接下来，我们来看看这两篇报告都写了些什么？得出了什么结论？
报告一 <Mind the Gap: Implications of Overseas Investment for Regional House Price Divergence in Britain>
报告观点：
在分析研究完1969-2016年底英国各地的房价历史数据后，Chris教授团队发现：
这个时间区间里至少发生了四次规模较大的繁荣与萧条周期。
周期波动图
由上图可知，四次周期分别是：1971-1973的第一次繁荣；1978-1980第二次繁荣；1980年代后期发生了第三次大繁荣；1995－2007年内价格的稳步上涨构成了漫长的第四次繁荣。2010年后伦敦的迅速上涨是否可以看作是经济危机后的恢复期，或是第五次经济繁荣的开端，还未可知。
除了研究房价本身的走势以外，Chris还着重列出了伦敦及英国各地房价的相对变化，如下图：
上图为各个时期英国各地房价与英国平均房价之比，红色直线为全英平均房价。
仔细观察上图可以看出：
伦敦与英国东南部的房价一路走高，在任何时期都远高于其他地区房价；
在任何时期内，伦敦房价都稳居首位，而东北地区的房价永远最低；
伦敦房价走势可以作为英国其他地区市场的预测参照指标，如1998-2001年伦敦均价急速上升，拉大了区域间的价格差距，英国其他地区房价在2003年后也进入了上升通道。
结合前一幅图，Chris指出，房价差异间隙变化周期是顺应经济周期波动的：经济衰退期各地房价差异就会变窄。
除此之外，2010年后楼市开始有了新的情况：伦敦平均房价急速上升达到180%于全英平均房价的高度，然而英国的其他地区还处于缓慢增长或停滞不前的状态。
这体现出了伦敦的特殊性，资本与劳动力高度集中。
虽然伦敦与英国其余城市房价差异受到众多政策制定者与学者的关注，但每个繁荣与衰退周期中伦敦与其他城市房价的差距也在不断扩大这一事实却鲜被察觉。
1969年，就在第一次房价暴涨之前，伦敦的平均房价为英国东北地区的167％，但到了2015年，这一比率就上升到了286％。虽然由于脱欧等各种因素，伦敦近期房有所回落，但依然是高于以往任何一次峰值。
对于从历史数据中观察到的伦敦房价状况，Chris认为两点因素十分重要：
1）伦敦房产兼具避险和投资属性，深受海外投资者喜爱；
2）英国目前的政策难以鉴别投资者的购买目的（到底是炒房还是长期持有），无法做到差别对待，投资者因此可以随机应变，在享受购买“长期持有住房”的好处的同时，择机套现。
Chris进一步引用的其他学术报告表明，伦敦、纽约这类国际大都市都不同程度具有富豪精英们的“保险箱”职能。
这表明国际资本和投资流动在推高这些城市房价方面的作用越来越大，国际性的投资市场已经完全脱离其所在国经济的影响了。
将伦敦均价设为对比标的或许能更清楚地显示区域间房价差距，如下图所示：
从上图可知，伦敦与英国其他地区拉开较大差距主要是在21世纪初的繁荣与2010年开始的经济复苏时期。不过，从2017年的数据看来伦敦的价格已经停止上涨，甚至在顶端出现一些回落。值得注意的是，最近的月度与季度价格数据表明英国中部与北部城市房价开始上涨，这也是与我们之前所总结的规律相吻合的。
至此，Chris得出结论，英国地产市场确实随国家的经济周期而变化，各区域的房价随着周期波动，伦敦与英国其他地区的房价差异则在周期变化中变得更大了。
那么房价差距是如何越拉越大的呢？
Chris认为这不仅是因为城市经济结构的变化，伦敦作为国际重要大都市所吸引的海外投资也非常重要。
从历史上看，伦敦作为英国首都集中了国家里最优秀的资源与人才，在经济结构与收入水平上确实是其他城市无可比拟的。
然而随着住宅物业日益国际化，伦敦的角色已经走出英国首都，成为全球投资的主要目的地。
近几年来，伦敦逐渐成长为国际资本追逐的中心。对于希望寻求良好投资回报、商业富足、生活娱乐、安全避险，甚至是为子女准备高端学校圈层的投资者，都可以在伦敦找到自己所想的。
就业、收入、流动性相关的“连锁效应”与伦敦自身的“泵效应”在一起交织，协同作用于伦敦的房价，使其从英国各地区中脱颖而出，伦敦的这些光芒对于吸引大量的海外投资起到重要作用。
国际资本如何影响伦敦房价？
[ 房价 ]
海外资金对英国本地房市的影响，最直观的就是体现在房价上了。
有赖于海外资本的偏好，伦敦的房价一涨再涨，举几个有意思的数据：
* 截止2016年第四季度，英格兰与威尔士地区的房屋均价为28.3万镑，而伦敦的房屋均价为53.2万镑（相当于前者的1.88倍）。同时在英国最便宜的东北部地区，房屋均价却只有17.2万镑，只有英国均价的61%，伦敦均价的32%。
伦敦1套房 = 英格兰其他地区与威尔士2套房 = 东北部苏格兰地区3套房
* 自1969年以来，全英的名义房价上涨了4700%，而伦敦的名义房价上涨了7500%，几乎是其两倍。
* 2016年伦敦家庭一周收入的中位数为每周671英镑，而2016年第三季度里豪宅区威斯敏斯特区的平均房价为150万镑，肯辛顿－切尔西区的房价为190万镑。这意味着伦敦的一户普通家庭需要不吃不喝至少42年才能买得起威斯敏斯特的房子，而肯辛顿-切尔西区的房价收入比是54年。当然这里取样的是伦敦豪宅区房价，伦敦整体的房价收入比是12，比起北京的45.87和上海的47还是低了不少。
[ 海外资本渗透伦敦楼市 ]
总的来说，2014年伦敦的新房有10.5%被海外买家购置，2015年这一比率达到13.1%，而2016年更是上升到了17.9%。
数据显示，如今在伦敦所谓最佳地段，如市中心的肯辛顿－切尔西区，威斯敏斯特区，以及老金融城片区，半数以上的房产由海外买家购买。而对于200万镑以上的房产则有70%以上都成交于海外买家。
原则上讲，大多数海外来者所投资购买的都是伦敦的新房，不过最顶级的国际富豪无疑还是选择了伦敦市中心肯辛顿－切尔西区具有历史积淀的豪宅。
这种现象在温哥华也很常见，来自中国的购房者数量目前已超过50%。
[ 房屋利用率 ]
住宅公寓中，价格越贵的越容易被闲置。
报告中的数据显示，在肯辛顿－切尔西区，拥有英国国籍的居住者只有61%，拥有欧盟国籍的居住者占到20%，阿拉伯国籍住户占4%。而在整个伦敦繁荣高涨的2001-2016时间段，真正住在肯辛顿－切尔西区的人却减少了5000户。而与其相邻的威斯敏斯特区每年会涌入上万的国际居民。
[ 溢出效应 ]
内伦敦投资繁荣带动外伦敦投资。由于溢出效应，当前伦敦较外围的新兴区域如Camden, Greenwich, Southwark, Tower Hamlets 越来越受到海外投资者的关注。
Chris指出，虽然海外投资者的关注点与实际购买多数是针对伦敦市区，但这对伦敦周边和英国南部地区的房价与生活水平也起到很强的带动作用。
英国以伦敦为中心，南边经济发展好，北方经济发展稍微逊色，是一直以来都存在的格局。南北区域差异的根源是区域经济结构的差异。数据显示，在2000到2010年间，伦敦一个城市创造出的新工作岗位比其他英国前十城市创造新工作数的总数还多。2016年也有数据显示伦敦创造的税收差不多是其他英国前37名成市加总的税收量。
Chris担心海外投资人的喜好会再次助涨英国南强北弱局面。
[ 确保项目拿到开发贷 ]
除此之外，Chris教授还提到了博主之前写过的一个点，海外买家的提前认购保证了新开发地产项目能从银行顺利拿到开发贷款，英国一些大型项目或新房项目也因此能够顺利开展和完工，英国房地产市场的开工项目数量与活跃度得到保障，这也是海外资本对英国市场的一大贡献。
总结历史数据分析：
在过去45年中，英国出现了明显的地区房价差距（Reginal House Price Gap），特别是伦敦及周边与英国其他地区不断增长的差距。
Chris认为地区房价差异的规模会随着时间的推移而不断增加，未来区域间的衔接将会是一项不可忽视的问题，也提醒政策制定者关注预防。
脱欧带来的影响：
Chris认为，虽然脱欧确实一定程度动摇了现有的商业持续和生活节奏，让人们对于英国的依赖有所改变，但英国法律对合同、兼并及其他复杂交易的重要性将会持续，对交易市场有利的时区以及伦敦金融服务极其支撑产业的规模很难被替代。
在房地产方面，脱欧或许会削弱投资者对伦敦某些供应较大的区域的兴趣，但伦敦在全世界投资者眼中的地位依然稳固。
脱欧之后，伦敦本身的魅力、舒适环境与安全保障将成为海外投资者的首要考量。
当前阶段，由于脱欧不确定性依然存在，不可避免的，伦敦地产市场将经历一段不确定期，投资者与资产持有者都将观望脱欧后续的走向以及后续的房产政策。
接下来，我们来看第二篇报告
报告二 <Foreign Investment Raises UK House Price>
这份报告由KCL商学院Filipa Sa主持调研，主要研究：
1. 海外投资对英国各城市的影响？
2. 在房价、使用率、新房建造进程等各方面指标上，海外资本的进驻有什么特别影响？
Filipa主要截取了英国土地与房产登记局1999年至2014年较为详尽的房产交易数据，这段时期其实也正是第一份报告指出的伦敦与英国其他地区拉开较大差距的时段。
不同于Chris，Filipa采用了更加量化的分析方法，做了一些复杂的模型。
因为分析方法较复杂，这边我们直接上结论（有需要完整报告可以添加微信LondonKe索取）。
[ 房价 ]
海外投资对英国房价有明显的拉动，不论是普通住宅、高端住宅，还是商业用地。
来自海外买家的需求直接导致了英国房价上涨了28%。具体而言，海外资本每多投资英国房产市场1个百分点，便会引起英国房价上涨2.1%。
[ 房屋空置率 ]
Filipa的数据显示海外投资的增加并没有影响房屋的使用率（包括商用与民用房产），购入的房产几乎全部都被利用了起来（自用或出租）。
这与之前LSE主导的报告中所揭露的“海外投资客对伦敦房产利用率很高，并不存在大量空置的情况”相一致。
这一结论直接推翻了此前金融时报Financial Times所报道的买后空置“Buy-to-Leave”现象，即海外买家大多以炒房为目的进入英国楼市。
[ 英国住房持有率 ]
海外资本的进驻确实让英国住房持有率下降。这点与前面Professor Chris报告中肯辛顿-切尔西区只有61%的住户持有英国身份的例子相吻合。
[ 房屋库存 ]
数据显示并没有明显迹象证明海外投资对英国房产库存造成影响。
[ 本地居民生活质量 ]
海外资金进入商业地产能为周边区域带来热钱与就业岗位，虽然年轻人因为房价上升买不起房，但政府从海外投资客那边取得财政收入后能够推出的Help-to-Buy等一系列政策帮助本地居民买房。
[ 水滴效应: Trickle Down Economics ]
海外资产进驻虽然主要集中于伦敦等南部大城市中，但很大程度上也惠及到周边的次级城市。
Filipa称此为水滴效应（Trickle Down Economics），认为牛津、剑桥等南部城市，以及英国北部诸伯明翰、曼切斯特、利兹等，都是伦敦水滴效应的收益城市。
关于水滴效应，可以这么理解，只有大量的海外资金先进入伦敦，才会泛起涟漪，从而使海外资金扩散到英国其他城市。
比如英国政府主推的“北部振兴计划”（NorthernPowerhouse），在很大程度上都依赖海外资金的投资拉动。而如果没有伦敦先成为海外投资者第一大入口，那英国北方城市在吸引投资上还要走上很长一段路。
不同于Chris教授对海外资本将加剧英国南北差异的担忧，Filipa认为随着水滴效应的深入，受益的北方城市也将在经济结构与税收上获得优化。
英伦投资客写在最后
总结KCL两份报告对于海外买家的观点，Chris教授认为伦敦的国际大都市的地位和国际投资者的认可导致伦敦与英国其他地区房价越拉越大，而且这个差距短期内难以逆转。
当下资产全球化成就了伦敦、纽约这样的世界级都市，脱欧后伦敦楼市如何发展将一定程度取决于政策对海外投资的友好程度。
Filipa的结论则更加直接，她认为海外投资对于英国利大于弊，建议英国的政策制定者对外资更加友好。
这样一来，海外投资客对于英国（特别是伦敦）楼市的利好论有了理论和数据支撑，同时由于英国媒体对报告的报道，英国本地人对海外投资者的传统印象得到了改善。
至于伦敦的汗市长会不会加码限购，不排除这个可能，但基于两份报告的结论，博主猜测就算加码，也会比较温和。多方权衡比较之后，相信英国政府和伦敦市长会制定出对英国、对伦敦、对本地选票持有者和海外投资者都最优的多赢政策。
英伦投资客延伸阅读：
英伦投资客原创文章
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